การซื้ออพาร์ทเมนต์เป็นข้อผูกมัดทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดที่พวกเราหลายคนจะทำ น่าเสียดายที่การวิจัยใหม่ของเราแสดงให้เห็นว่าข้อบกพร่องในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นเรื่องปกติ: กว่าครึ่งหนึ่งของอพาร์ทเมนท์ในซิดนีย์มีข้อบกพร่องอย่างน้อยหนึ่งประเภท ในขณะที่มากกว่าหนึ่งในสี่มีข้อบกพร่องที่แตกต่างกันอย่างน้อยสามประการ นอกจากนี้ เรายังพบว่าแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่ผู้ซื้อจะรู้ว่าอพาร์ทเมนท์ที่พวกเขากำลังซื้อนั้นมีคุณภาพดีหรือไม่
นี่เป็นเรื่องอันตรายสำหรับผู้ซื้อบ้านในอนาคต เนื่องจากตลาดตั้ง
อยู่บนแนวคิดที่ว่า “ผู้ซื้อระวัง” ซึ่งหมายความว่าเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อที่จะต้องแน่ใจว่าพวกเขาพอใจกับคุณภาพก่อนที่จะเซ็นสัญญา นอกจากนี้ยังแสดงถึงกรณีที่ชัดเจนของความล้มเหลวของตลาด
ความบกพร่องของอาคารในอพาร์ตเมนต์เป็นข่าวมากมายในรัฐนิวเซาท์เวลส์ นับตั้งแต่การอพยพออกจากอาคารโอปอลทาวเวอร์เมื่อปลายปี 2018 รัฐสภาของรัฐนิวเซาท์เวลส์กำลังดำเนินการไต่สวนครั้งที่สองในประเด็นนี้ และในสัปดาห์นี้มีรายงานว่ารายงานของวิศวกรพบว่าอาคารอพาร์ตเมนต์ทางตะวันตกเฉียงใต้ของซิดนีย์มีความเสี่ยงสูงที่จะพังทลายเนื่องจากข้อบกพร่องของโครงสร้าง
แต่ถึงแม้จะได้รับความสนใจ แต่ก็เป็นเรื่องยากมากที่จะได้รับตัวเลขที่เชื่อถือได้ว่าข้อบกพร่องของอาคารในอพาร์ตเมนต์เป็นอย่างไร เราเริ่มจัดการกับคำถามนี้โดยรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับข้อบกพร่องสำหรับตัวอย่างแบบแผน 635 ชั้นที่สร้างเสร็จระหว่างปี 2551-2560 ในพื้นที่รัฐบาลท้องถิ่นสามแห่งของซิดนีย์
ในบรรดาแผนผังชั้นที่เราพบข้อมูลโดยละเอียด 51% มีข้อบกพร่องของอาคารอย่างน้อยหนึ่งประเภท ยิ่งไปกว่านั้น 28% มีข้อบกพร่องอย่างน้อย 3 ประเภท และ 12% มีข้อบกพร่องมากกว่า 10 ประเภท
ปัญหาเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงปัญหาเล็กน้อย เช่น กระเบื้องแตก ปัญหาทั่วไปรวมถึงการรั่วไหลของน้ำ การแตกร้าว และข้อบกพร่องในระบบความปลอดภัยจากอัคคีภัย ผลลัพธ์เหล่านี้สอดคล้องกับการประมาณการที่เปิดเผยเมื่อต้นสัปดาห์นี้โดยคณะกรรมาธิการอาคาร NSW จากการสำรวจของผู้จัดการชั้นต่างๆ ซึ่งพบว่าอาคารสี่ในสิบหลังที่สร้างเสร็จเมื่อเร็วๆ นี้มี “ข้อบกพร่องที่สำคัญบางรูปแบบ”
นอกจากนี้ เรายังสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม 66 ราย และมีเพียง 3 รายเท่านั้นที่กล่าวว่าพวกเขาไม่คิดว่าข้อบกพร่องจะกลายเป็นเรื่องปกติมากขึ้นในช่วงไม่กี่ทศวรรษที่ผ่านมา
แม้ว่าการค้นพบเหล่านี้จะสร้างความกังวล แต่เราเชื่อว่าตัวเลขของเรา
เป็นค่าประมาณแบบอนุรักษ์นิยมของจำนวนข้อบกพร่องที่แท้จริงในแบบแผนชั้น โดยพิจารณาจากความยากลำบากที่เราได้รับบันทึกโดยละเอียด สำหรับอาคารหลายแห่งในกลุ่มตัวอย่างของเรา เราไม่สามารถระบุตำแหน่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ว่ามีข้อบกพร่องอยู่หรือไม่ แม้ว่าจะมีทีมนักวิจัยที่ทำงานเกี่ยวกับงานนี้และได้รับการสนับสนุนอย่างมากจากพันธมิตรในอุตสาหกรรมของเรา
ประสบการณ์นี้ทำให้เราสรุปได้ว่าตลาดอพาร์ตเมนต์ในรัฐนิวเซาท์เวลส์มีปัญหาร้ายแรงเกี่ยวกับ “ความไม่สมมาตรของข้อมูล” ซึ่งหมายความว่าผู้ขายมีข้อมูลมากกว่าผู้ซื้อเกี่ยวกับคุณภาพพื้นฐานของอพาร์ทเมนท์สำหรับขาย และไม่มีทางที่ผู้ซื้อจะมั่นใจในคุณภาพของอาคารที่พวกเขากำลังพิจารณาซื้อ สิ่งนี้ทำให้พวกเขามีความเสี่ยงอย่างแท้จริงในการซื้อทรัพย์สินที่มีข้อบกพร่อง ซึ่งพวกเขาจะต้องรับผิดชอบในการแก้ไข
กระบวนการแก้ไขข้อบกพร่องสามารถสร้างความเครียดอย่างมากต่อสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดีของผู้คน และการเงินของพวกเขา ในกรณีที่เลวร้ายที่สุดอาคารอาจมีความเสี่ยงด้านความปลอดภัยอย่างร้ายแรง หรือเจ้าของอาจถูกทิ้งไว้กับทรัพย์สินที่ไม่มีใครอยากซื้อ
เพิ่มเติม: มีบทเรียนที่ต้องเรียนรู้จากรอยร้าวที่ปรากฏใน Opal Tower ของซิดนีย์ แต่ขยายออกไปนอกเหนือการรับรองอาคาร
ในแง่บวกมากขึ้น มีการเปลี่ยนแปลงมากมายใน NSW นับตั้งแต่การอพยพ Opal Tower ในช่วงกลางปี 2019 รัฐบาลได้แนะนำOffice of the Building Commissioner (OBC) แห่งใหม่ โดยมีหน้าที่รับผิดชอบในการปรับปรุงคุณภาพการก่อสร้างและกำจัดแนวปฏิบัติที่ไม่ดีของอาคาร OBC ได้แนะนำกฎหมายใหม่และให้การกำกับดูแลอุตสาหกรรมการก่อสร้างมากขึ้น และหลักฐานเบื้องต้นก็คือคุณภาพของอาคารกำลังดีขึ้น ซึ่งหมายความว่าเจ้าของจำนวนน้อยลงควรต้องต่อสู้กับการแก้ไขข้อบกพร่องในอนาคต (หากคุณอยู่ในสถานการณ์นี้ในขณะนี้คำแนะนำเชิงปฏิบัติ นี้ อาจช่วยได้)
สิ่งสำคัญคือต้องปรับปรุงคุณภาพของการก่อสร้างเพื่อให้มีข้อบกพร่องเกิดขึ้นน้อยลง แต่เราจะไม่กำจัดข้อบกพร่องให้หมดไป เพื่อปกป้องเจ้าของและผู้อยู่อาศัยทั้งหมด เราจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเมื่ออาคารมีข้อบกพร่อง การค้นหาเกี่ยวกับสิ่งเหล่านั้นและเข้าใจผลกระทบของสิ่งเหล่านั้นจะง่ายขึ้น ผู้ซื้อควรสามารถพิจารณาเรื่องนี้ได้เมื่อพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ และเจ้าของที่มีข้อบกพร่องควรได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเพื่อแก้ไขเพิ่มเติม
เพิ่มเติม: การจัดการกับข้อบกพร่องของอพาร์ตเมนต์: แนวทางปฏิบัติสำหรับเจ้าของชั้นและผู้ซื้อ
ในขณะที่ OBC ช่วยให้เจ้าของสามารถดำเนินการทางกฎหมายกับนักพัฒนาซอฟต์แวร์และผู้สร้างงานที่มีข้อบกพร่องได้ง่ายขึ้น แต่ยังมีสิ่งที่ต้องทำอีกมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปรับปรุงกระบวนการตรวจสอบอาคารและการรายงานข้อบกพร่องจะช่วยได้ เช่นเดียวกับระยะเวลาการรับประกันที่นานขึ้นและการครอบคลุมการประกันที่ดีขึ้น นอกจากนี้ เรายังจำเป็นต้องปรับปรุงคุณภาพและความสอดคล้องของรายงานการตรวจสอบชั้นซึ่งเป็นวิธีหลักที่ผู้ซื้อสามารถค้นคว้าเกี่ยวกับปัญหาต่างๆ ที่อาคารอาจมี
เพื่อให้แน่ใจว่าสิ่งเหล่านี้จะเกิดขึ้น เราต้องการให้รัฐบาล NSW มุ่งมั่นที่จะรักษา OBC ไว้ในระยะยาวและให้ทรัพยากรที่จำเป็นต่อการสนับสนุนสิทธิของเจ้าของอพาร์ตเมนต์และผู้ซื้อ มันไม่ยุติธรรมที่จะทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์ต้องแบกรับความเสี่ยงจากตลาดที่ปิดทึบ หรือแบกรับค่าใช้จ่ายและความรับผิดชอบในการแก้ไขข้อผิดพลาดที่ผู้อื่นทำ
ด้วยหนึ่งในห้าของครัวเรือนใน NSWที่อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ส่วนตัว (และอีกจำนวนมากในที่อยู่อาศัยของรัฐ) ความปลอดภัยและการรักษาความปลอดภัยของการพักอาศัยในอพาร์ตเมนต์จำเป็นต้องมีความสำคัญสูงสุดของรัฐบาล
เว็บแท้ / ดัมมี่ออนไลน์
